Guide de l’acquéreur

Pour acheter un bien immobilier au Maroc, un acquéreur se doit de signer deux contrats obligatoires visant à garantir ledit bien et à en prendre possession, à savoir un Contrat de vente préliminaire et un Contrat définitif. Outre ces deux documents, il convient également de signer un Formulaire de réservation permettant de réserver la villa ou le ryad (maison de ville traditionnelle). Vous trouverez ci-dessous la procédure permettant à un acquéreur de payer une villa ou un ryad et d’en prendre possession.

1. Le Formulaire de réservation

Il s’agit d’un contrat conclu entre le promoteur, EHC Maroc SA, et l’acquéreur, permettant à ce dernier de réserver légalement une parcelle de terrain en vue de la construction de ladite villa ou dudit ryad.
Dès la signature du Formulaire de réservation, l’acquéreur verse une caution de 7 500 euros, payable aux avocats de EHC Maroc SA, Taylor Wessing, ou, pour les acquéreurs vivant au Maroc uniquement, une somme de 80 000 MAD payable à un notaire marocain, Maître Hamdoun.
Les acquéreurs bénéficieront d’une période de rétractation à compter de la date de signature du Formulaire de réservation, période pendant laquelle ils peuvent avertir EHC Maroc SA de leur souhait de mettre fin au Contrat de réservation et de se voir retourner leur caution (sans frais bancaires).
La caution (sans frais bancaires) peut aussi être remboursée dans le cas où EHC Maroc SA ne conclurait pas le Contrat de vente préliminaire et, si la caution est en euros, elle sera aussi remboursée (sans frais bancaires) aux acquéreurs qui signent le Contrat de vente préliminaire dans le délai indiqué. En ce qui concerne les acquéreurs au Maroc, la caution en MAD (sans frais bancaires) sera déduite des autres sommes dues conformément au Contrat de vente préliminaire.
Au terme de la période de rétractation, et si l’acquéreur ne concluait pas le Contrat de vente préliminaire dans la période de 21 jours applicable, la caution ne pourra plus être remboursée (voir ci-dessous)

2. Le Contrat de vente préliminaire

Le Contrat de vente préliminaire précise les détails relatifs au bien immobilier, notamment la période de livraison, le prix et les caractéristiques techniques de la villa ou du ryad (maison de ville traditionnelle).
Dans les 21 jours après la fin de la période de réflexion, l’acquéreur se doit de transférer 10 % du prix d’achat total au notaire marocain, augmenté des taxes et des honoraires applicables, somme qui sera conservée sur un compte client, et de signer un Contrat de vente préliminaire par-devant le notaire marocain à Marrakech ou de signer un pouvoir (par-devant un notaire de son pays, qui devra faire authentifier le document) autorisant un avocat tiers à signer le Contrat de vente préliminaire au nom de l’acquéreur, puis de s’assurer que l’avocat tiers se présente devant le notaire marocain et signe le Contrat de vente préliminaire dans la période des 21 jours.
L’ensemble des sommes payées par un acquéreur aux termes du Contrat de vente préliminaire et du Contrat définitif sera protégé par une garantie bancaire et pourra être réclamé au cas où EHC Maroc SA ne livrait pas le bien immobilier.
Dès réception du versement des 10 % (plus taxes et honoraires), le notaire marocain demandera à la banque de lui délivrer la Garantie bancaire. La banque délivrera la Garantie au notaire dans les 10 jours ouvrables à compter de ladite demande et, dès réception de la Garantie, le notaire signera le Contrat de vente préliminaire en présence soit de l'acquéreur à Marrakech, soit de l’avocat tiers désigné par le pouvoir. Le notaire adressera alors le Contrat de vente préliminaire signé à l’acquéreur, accompagné de la Garantie.

3. Paiement différé

Suite à la signature du Contrat de vente préliminaire, le prix d'achat restant dû sera versé comme suit :
- 40 % du prix d’achat total (plus taxes et honoraires) payables à EHC Maroc SA avant le 31 janvier 2007 ;
- 20 % du prix d’achat total (plus taxes et honoraires) payables à EHC Maroc SA avant le 30 septembre 2007 ;
- 20 % du prix d’achat total (plus taxes et honoraires) payables à EHC Maroc SA avant le 30 juin 2008.

3. Le Contrat définitif

Le bien immobilier est réputé terminé dès l’obtention d’une autorisation d’habiter ou d’un certificat de conformité signé par l’architecte.
Dès l’achèvement de la villa ou du ryad, qui devra intervenir au plus tard le 30 décembre 2009, l’on conclura un Contrat définitif prévoyant le paiement des 10 % restants sur le prix d’achat (plus taxes et honoraires) à EHC Maroc SA et le transfert dudit bien immobilier à l’acquéreur.

Taxes et dépenses liées à l’achat du bien immobilier

La législation marocaine sur les taxes et le remembrement diffère du système anglais ; il est dès lors recommandé aux acheteurs de se faire assister d’un avocat marocain.

Principaux avantages du système fiscal marocain.

Exemption totale de l’impôt sur les gains du capital lorsque le bien constitue une résidence principale depuis huit ans.
Exemption, pour les résidents, de l’impôt sur le revenu pour les revenus de la location, pour les trois années suivant l’achèvement de la construction.
Afin d’éviter la double taxation, les non-résidents pourront profiter des dispositions des traités fiscaux conclus par le Maroc avec plusieurs autres pays.

En règle générale, les coûts initialement supportés pour l’achat sont les suivants :

Contrat de vente préliminaire :
- Inscription du contrat : 1 % de la caution de 10 %
- Frais notariés : 0,5 % de la caution
- Honoraires du notaire : 0,5 % du prix d’achat
- Dépenses diverses : 10 000 MAD (timbres, traduction, correspondance avec le Bureau des devises étrangères, etc.)
Contrat de vente définitif :
- Frais de conservation du terrain : 1% du prix d’achat
- Frais d’inscription du terrain : 2,5 % du prix d’achat
- Honoraires du notaire : 1% du prix d’achat
VAT is paid at 14% and is applicable to the construction element of the villa and not the land.

Avis important

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Toute référence à des altérations ou toute utilisation d’une partie de la propriété ne constitue pas une déclaration d’obtention d’un échéancier, d’une réglementation du bâtiment ou de tout autre accord. Ces sujets doivent être vérifiés auprès de l’acheteur ou du preneur à bail concerné.
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